Fiche pratique
Profession immobilière réglementée
Activité commerciale
Code APE : 68.31Z
Cotisations sociales : à régler auprès de l’Urssaf
Régime de sécurité sociale : Sécurité sociale des indépendants (SSI) ou Régime général de la sécurité sociale, selon le mode d’exercice
Protection sociale : CPAM (maladie), Carsat (retraite)
L'agent immobilier est un intermédiaire entre un vendeur et un acquéreur pour la réalisation d'un achat, d'une vente ou d'une location d'immeuble, de fonds de commerce ou de parts de société. Cette mise en relation nécessite un mandat écrit de la part de celui qui souhaite vendre ou rechercher un bien.
Cette activité doit être exercée de façon habituelle.
Différentes missions au quotidien
Dans son métier l'agent immobilier peut être amené à :
Rechercher des biens immobiliers (appartements, maisons, fonds de commerces, bureaux) à vendre ou à louer
Rédiger et signer un acte juridique tel qu'un mandat avec le propriétaire ou un compromis de vente
Estimer un bien immobilier, définir avec le propriétaire le prix de vente ou de location et le coût des charges
Passer des annonces et afficher les biens immobiliers disponibles dans l'agence
Faire visiter le bien immobilier
Conseiller les clients
Vérifier les éléments de la transaction (techniques et financiers) : revenus des clients, rapport énergétique d'un bien, surface, etc.
Rédiger un acte juridique comme un compromis de vente
Accompagner acheteur (ou loueur) et vendeur (ou bailleur) dans la signature du compromis de vente ou du bail
Remettre les clés au nouveau propriétaire ou locataire
Rédiger un état des lieux du bien immobilier en location
Différentes activités immobilières possibles
Un agent immobilier peut exercer les métiers de l'immobilier suivants :
Transactions sur des propriétés bâties ou non bâties (appartements, maisons, terrains) : achat, vente, location, sous-location, location saisonnière, locations nues ou meublées et des transactions liées à des fonds de commerce (achat, vente, location-gérance)
Gestionnaire de biens immobiliers (exemple : opération marketing, publicité, promotion)
Syndic de copropriété
Marchand de listes
Petites prestations touristiques complémentaires liées à votre activité principale dans l'immobilier (exemple : forfait touristique, services de transport)
L'activité de marchand de listes ne peut pas être exercée avec une autre activité immobilière. En revanche, les autres activités immobilières sont cumulables.
La profession d'agent immobilier est réglementée. Pour exercer cette profession, il faut détenir une carte professionnelle portant la mention de l'activité exercée. Cette carete est délivrée aux personnes remplissant des conditions d’aptitude professionnelle et d’honorabilité. Il faut également avoir obtenu une garantie financière et souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Exercer la profession sans carte professionnelle ou après avoir cessé d’en remplir les conditions est interdit. Il s’agit d’une infraction pénale punie de 6 mois d'emprisonnement et de 7 500 € d' amende.
Formation et qualification
Les conditions concernant la qualification professionnelle dépendent du pays d'obtention du diplôme : en France, en Europe (Union européenne (UE) ou Espace économique européen (EEE), y compris la Suisse et Monaco) ou dans un État tiers.
Attention
Les ressortissants des États tiers à l’Union européenne doivent obtenir leur qualification professionnelle en France uniquement.
Les conditions de qualification pour une aptitude professionnelle obtenue en France sont les suivantes :
Avoir un diplôme de niveau bac + 3 ans minimum (BTS, Licence ou Licence pro)
OU avoir une expérience professionnelle dans un métier de l'immobilier (le niveau d'expérience professionnelle dépend de la détention ou non du baccalauréat).
Diplôme obtenu en France
La personne doit avoir obtenu au minimum l'un des diplômes suivants :
BTS en professions immobilières
Licence professionnelle (bac+2 reconnu bac +3) en gestion et carrière immobilière
Licence (bac +3) dans les domaines commercial, juridique ou économique
Licence (bac +3) obtenue dans un institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitat (ICH). (Par exemple, l'ICH duCnam)
Certificat enregistré au Répertoire national des certifications professionnelles (RNCP) classé au niveau II (Licence, bac +3)
Expérience professionnelle acquise en France
Une expérience professionnelle acquise en France dans le secteur de l’immobilier permet également de justifier de l'aptitude professionnelle nécessaire pour exercer en tant qu’agent immobilier.
L'expérience exigée varie si la personne possède ou non le baccalauréat :
Avec le baccalauréat ou un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent au baccalauréat, sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales, l'expérience exigée est de 3 ans d'expérience en tant que salarié à temps plein. Il faut avoir été sous la responsabilité d'un détenteur de la carte professionnelle d'agent immobilier. Cette carte doit porter la mention que la personne sollicite (exemple : « Gestion », « Syndic de copropriété », « Transaction »)
-
Sans le baccalauréat ou un diplôme ou un titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d'un niveau équivalent au baccalauréat, sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales, l'expérience exigée est :
soit 10 ans d’expérience en tant que salarié à temps plein sous la responsabilité d'un détenteur de la carte professionnelle d'agent immobilier correspondant à la mention que la personne sollicite (ex : « Gestion », « Syndic de copropriété », « Transaction »)
soit 4 ans d'expérience si la personne détenait le statut de cadre.
Ces emplois peuvent avoir été occupés à temps complet ; Il peut aussi s'agir de l'équivalent en temps complet d'un emploi à temps partiel. Il importe peu que l'emploi ait été occupé de façon continue ou intermittente.
L'expérience professionnelle acquise en tant qu'agent commercial indépendant (donc sans contrat de travail) est refusée comme condition d'expérience.
Attention
Le ressortissant d'un État tiers peut exercer en France la profession d'agent immobilier uniquement s'il a obtenu une qualification ou un diplôme en France.
L'aptitude professionnelle acquise dans un État de l’Union européenne (UE) ou de l'Espace économique européen (EEE), y compris la Suisse et Monaco peut permettre d'exercer la profession d'agent immobilier en France.
Les conditions requises sont différentes selon que l'État européen réglemente ou non la profession d'agent immobilier.
Les États européens qui réglementent l'accès à tout ou partie des activités immobilières ou leur exercice sont les suivants : l'Autriche, la Belgique, Chypre, la Croatie, le Danemark, la Finlande, la Hongrie, l'Irlande, l'Islande, l'Italie, le Luxembourg, la Norvège, la Slovaquie, la Slovénie, le canton de Tessin en Suisse et la Suède.
Les conditions de qualification professionnelle sont les suivantes :
-
La personne doit obtenir une attestation de compétence pour les activités immobilières délivrée par l'autorité concernée de l'État européen où elle a acquis sa qualification.
Ce document d'attestation doit établir que la personne remplit les conditions pour devenir agent immobilier sur le territoire national de l'État membre dans lequel elle a obtenu son diplôme ou son expérience professionnelle.
La personne doit justifier d'une connaissance de la langue française suffisante.
Savoir quoi faire en cas de différend opposant un ressortissant de l’UE à l’administration française
SOLVIT intervient notamment en matière de reconnaissance des qualifications professionnelles.
Le recours à SOLVIT est possible si les 2 conditions suivantes sont réunies :
L'Administration publique d’un État de l’UE n’a pas respecté les droits que laugislation européenne lui confère en tant que citoyen ou entreprise d’un autre État de l’UE.
Une action judiciaire n'a pas encore été initiée (le recours administratif n’est pas considéré comme tel).
À l’issue d'un délai de 10 semaines, SOLVIT présente une solution :
Si cette solution règle le différend portant sur l’application du droit européen, la solution est acceptée et le dossier est clos.
S'il n’y a pas de solution, le dossier est clos comme non résolu et renvoyé vers la Commission européenne.
Le ressortissant européen est concerné s'il a obtenu son diplôme ou sa qualification dans l'un des États européens suivants : l'Allemagne, la Bulgarie, l'Espagne, l'Estonie, la Grèce, la Lituanie, la Lettonie, Malte, les Pays-Bas, la Pologne, le Portugal, la République tchèque, la Roumanie, les cantons de Suisse sauf le Tessin.
Les conditions de qualification sont les suivantes :
Fournir une attestation de compétence ou un titre de formation, diplôme par exemple, qui atteste de sa préparation à l'exercice de tout ou partie de l'activité immobilière.
Justifier avoir exercé à temps plein cette activité pendant minimum 1 an au cours des 10 dernières années dans un État de l’Union européenne (UE) ou de l'Espace économique européen (EEE), qui ne réglemente pas l'activité (ou pendant une période équivalente en cas d'exercice à temps partiel).
Avoir une connaissance de la langue française suffisante.
La condition d'exercice pendant minimum 1 an n'est pas exigée si le diplôme obtenu est un diplôme en immobilier qui prépare à l'activité spécifique d'agent immobilier.
Savoir quoi faire en cas de différend opposant un ressortissant de l’UE à l’administration française
SOLVIT intervient notamment en matière de reconnaissance des qualifications professionnelles.
Le recours à SOLVIT est possible si les 2 conditions suivantes sont réunies :
L'Administration publique d’un État de l’UE n’a pas respecté les droits que laugislation européenne lui confère en tant que citoyen ou entreprise d’un autre État de l’UE.
Une action judiciaire n'a pas encore été initiée (le recours administratif n’est pas considéré comme tel).
À l’issue d'un délai de 10 semaines, SOLVIT présente une solution :
Si cette solution règle le différend portant sur l’application du droit européen, la solution est acceptée et le dossier est clos.
S'il n’y a pas de solution, le dossier est clos comme non résolu et renvoyé vers la Commission européenne.
Si le diplôme a été obtenu dans un État tiers, il faut remplir les 2 conditions suivantes :
Fournir une attestation de compétence ou un titre de formation, diplôme par exemple, qui atteste de sa préparation à l'exercice de tout ou partie de l'activité immobilière.
Justifier avoir exercé à temps plein cette activité pendant minimum 1 an au cours des 10 dernières années dans un État de l’Union européenne (UE) ou de l'Espace économique européen (EEE), qui ne réglemente pas l'activité (ou pendant une période équivalente en cas d'exercice à temps partiel).
Fournir une attestation certifiant une expérience professionnelle d'une durée minimale consécutive de 3 ans, à temps complet ou d’une durée équivalente à temps partiel. Cette attestation doit être fournie par l'État de l’UE ou de l’EEE ayant reconnu la qualification professionnelle.
Avoir une connaissance de la langue française suffisante.
Garantie financière
La garantie financière est un engagement écrit ou une attestation d’une entreprise d'assurance agréée, d’un établissement de crédit, d’une société de financement ou de la Caisse des dépôts et consignations, que les fonds versés par les clients sont sécurisés.
Cette garantie permet ainsi de s’assurer que tous les fonds déposés par les clients auprès d’une agence immobilière sont sécurisés et peuvent être remboursés en cas de défaillance financière de l’agence.
En effet, l'agent immobilier est amené dans l’exercice de son activité à recevoir des sommes d'argent en dépôt pendant un certain temps (versement d'un loyer, dépôt d'une garantie, acompte provenant d'un compromis de vente, etc).
Lorsque la garantie est donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d'assurances, il faut ouvrir un compte qui est exclusivement affecté à la réception des versements ou remises reçus dans le cadre de son mandat d'intermédiaire. Il ne peut être ouvert qu'un seul compte par titulaire de la carte professionnelle.
La garantie financière est obligatoire pour l'exercice des activités suivantes :
Transaction immobilière avec détention de fonds
Gestion immobilière (aucune déclaration de non-détention de fonds possible)
Syndic (aucune déclaration de non-détention de fonds possible)
Les personnes faisant une déclaration sur l'honneur de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur sont dispensées de justifier d’une garantie financière.
Montant de la garantie financière
L'agent immobilier choisit lui-même le garant. Il peut s’agir d'une compagnie d'assurance, d'un établissement de crédit ou de la Caisse des dépôts et consignations.
Le montant de la garantie minimale s'élève à 30 000 € lors des 2 premières années d'activité, puis il s’élève à 110 000 € minimum.
Toutefois, ce minimum de 30 000 € ne s'applique pas aux personnes morales (société), dont l'un des représentants légaux ou statutaires a déjà été soumis à l'obligation de garantie par le passé.
Cette somme garantie s'applique à chaque activité immobilière exercée (transaction, gestion, syndic).
Modèle d'attestation
L'attestation de garantie financière doit comporter des informations obligatoires.
Un modèle d'attestation de garantie financière est mis à disposition patr CCI France :
Assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP)
L’agent immobilier a l’obligation de souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle (RCP).
Cette assurance couvre aussi bien les dommages corporels que les risques matériels et immatériels :
Corporels (par exemple blessures lors de la visite d’un bien immobilier)
Matériels (par exemple perte des clés d’un bien à vendre)
Immatériels (par exemple oubli d’un diagnostic, vente sur la base d’informations erronées).
Elle le protège et indemnise ses clients en cas de dommages.
L'assurance RCP couvre également les dommages causés par les salariés de l’agence.
Capacité et honorabilité
Pour exercer la profession d'agent immobilier, il ne faut pas avoir été condamné à une infraction mpêchant l'exercice des activités d'entremise et de gestion d'immeuble.
Il ne faut pas avoir fait l'objet des condamnations suivantes :
Condamnation définitive pour crime depuis moins de 10 ans
Peine d'au moins 3 mois d'emprisonnement sans sursis pour certaines infractions (notamment blanchiment, corruption active ou passive, trafic d'influence, banqueroute, trafic de stupéfiants, etc). La liste complète des infractions. Ces interdictions concernent aussi les associés ou actionnaires d'une société détenant au moins 25 % des parts ou des droits de vote qui ont fait l'objet d'une condamnation irrévocable depuis moins de 10 ans pour ces mêmes infractions)
Faillite personnelle
Interdiction d'exercer une activité commerciale ou libérale de 6 mois minimum
Interdiction de gérer.
Les personnes doivent cesser leur profession ou activité dans le délai d'un mois à compter du jour où la décision entraînant l'incapacité est devenue définitive et leur a été notifiée
Exercer la profession malgré ces interdictions est interdit : il s’agit d’une infraction pénale punie de 5 ans d'emprisonnement et 375 000 € d'amende.
Déclaration préalable d'activité et obtention d’une carte professionnelle
Pour exercer la profession d’agent immobilier, il faut être titulaire d’une carte professionnelle.
Cette carte est délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie. Les démarches pour obtenir cette carte professionnelle sont différentes selon l'État dans lequel la qualification professionnelle a été obtenue.
Attention
Les ressortissants des États tiers à l’Union européenne (UE) et à l’Espace économique européen (EEE) peuvent obtenir une carte professionnelle d'agent immobilier uniquement s'ils ont obtenu leur qualification en France.
Pour faire une première demande de carte professionnelle d'agent immobilier, il faut remplir le formulaire (cerfa n°15312) suivant :
Remplace le cerfa n°11555*03, qui n'est plus en vigueur.
Les documents à joindre obligatoirement à la demande de carte professionnelle, sont les suivants :
Justificatif d'état civil
Copie du diplôme ou des bulletins de salaire (tous les bulletins) justifiant l'expérience professionnelle dans le secteur de l'immobilier
Attestation de garantie financière pour l’année en cours, pour chacune des activités exercées OU une déclaration sur l’honneur du demandeur qu’il n’est reçu ni détenu, directement ou indirectement, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux correspondant à sa rémunération ou sa commission
Attestation d'assurance RCP (responsabilité civile professionnelle) pour l’année en cours, mentionnant les activités exercées
Copie certifiée conforme par le demandeur, du diplôme ou certificat justifiant le suivi d'un enseignement à la langue française ou des attestations établissant l'acquisition de la langue française par l'usage.
Règlement de la redevance
Numéro Siren
Le demandeur doit envoyer le formulaire et les pièces justifictives à la CCI du lieu où se situe l'agence immobilière ou le lieu où l'entreprise est domiciliée.
La CCI recherche les informations du casier judiciaire du demandeur (mentionnées sur le bulletin n°2 du casier judiciaire) pour vérifier qu'il ne présente aucune interdiction d'exercer.
La démarche est différente selon la nationalité du demandeur : ressortissant européen ou ressortissant d'un État tiers.
La démarche pour obtenir la carte professionnelle d'agent immobilier dépend de la manière dont le ressortissant européen veut exercer en France.
Le ressortissant européen peut s'établir en France de manière soit :
permanente (libre établissement),
ou occasionnelle (libre prestation de services).
Personne établie dans un État situé dans l’Union européenne (UE) ou dans l'Espace économique européen (EEE), y compris la Suisse et Monaco
Pour faire sa demande de carte professionnelle d'agent immobilier, lil faut remplir le formulaire (cerfa n° 15312) suivant :
Remplace le cerfa n°11555*03, qui n'est plus en vigueur.
Les documents à joindre obligatoirement à la demande de carte professionnelle, sont les suivants :
Justificatif d'état civil
Copie du diplôme ou des bulletins de salaire (tous les bulletins) justifiant l'expérience professionnelle dans le secteur de l'immobilier
Attestation de garantie financière pour l’année en cours, pour chacune des activités exercées OU une déclaration sur l’honneur du demandeur qu’il n’est reçu ni détenu, directement ou indirectement, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux correspondant à sa rémunération ou sa commission
Attestation d'assurance RCP (responsabilité civile professionnelle) pour l’année en cours, mentionnant les activités exercées
Copie certifiée conforme par le demandeur, du diplôme ou certificat justifiant le suivi d'un enseignement à la langue française ou des attestations établissant l'acquisition de la langue française par l'usage.
Autorisation, signée en original, de consulter le bulletin n°2 du casier judiciaire du pays d’origine
Règlement de la redevance
Numéro Siren
Les documents doivent être produits en langue française ou traduites par un traducteur assermenté.
Le professionnel qui exerce une activité immobilière dans l'Union européenne (UE) ou l'Espace économique européen (EEE) peut exercer son activité en France, à titre occasionnelou temporaire. Il n’est pas nécessaire d’ouvrir un établissement. En revanche, il faut faire une déclaration prélable d’activité.
Le professionnel qui souhaite se déplacer à nouveau pour fournir des services de façon temporaire et occasionnelle plus d’un an après sa première déclaration doit faire une nouvelle déclaration préalable.
Pour faire une déclaration de Libre prestation de services (LPS), il faut remplir la partie consacrée dans le formulaire (cerfa n° 15312) suivant :
Remplace le cerfa n°11555*03, qui n'est plus en vigueur.
Les documents à joindre obligatoirement sont les suivants :
Attestation certifiant que le demandeur est légalement établi dans l’Union européenne ou l’Espace économique européen (certification d’immatriculation, par exemple) et qu’il n’encourt, même à titre temporaire, aucune interdiction d’exercer.
Pièce d’identité du demandeur justifiant de sa nationalité
Si les activités immobilières ne sont pas réglementées dans l’État d’origine : une attestation d’employeur ou tout autre justificatif attestant de l’exercice exercé pendant au moins 1 an au cours des 10 dernières années.
Copie de l’attestation de garantie financière, délivrée par l’organisme garant, pour l’année en cours, mentionnant les activités exercées OU déclaration sur l’honneur du demandeur qu’il n’est reçu ni détenu, directement ou indirectement, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux correspondant à sa rémunération ou sa commission.
Copie de l’attestation d’assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle, pour l’année en cours, mentionnant les activités exercées.
Réglement pour l’instruction du dossier
Les documents doivent être produits en langue française ou traduites par un traducteur assermenté.
Le dossier doit être envoyé au président de
Si le ressortissant européen possède une carte professionnelle européenne, il n'est pas obligé d'effectuer cette déclaration préalable de libre prestation de services. Cependant les deux peuvent être complémentaires.
Pour obtenir une carte professionnelle, le ressortissant d'un État tiers doit avoir obtenu son diplôme ou sa qualification professionnelle en France.
Une dérogation existe si le pays d'origine du demandeur a signé un accord de reconnaissance des qualifications professionnelles avec la France.
Seul Monaco a signé avec la France un accord de reconnaissance des qualifications professionnelles et qui mentionne spécifiquement les activités immobilières.
Pour faire sa demande de carte professionnelle d'agent immobilier, lil faut remplir le formulaire (cerfa n° 15312) suivant :
Remplace le cerfa n°11555*03, qui n'est plus en vigueur.
Les documents à joindre obligatoirement à la demande de carte professionnelle, sont les suivants :
Justificatif d'état civil
Copie du diplôme ou des bulletins de salaire (tous les bulletins) justifiant l'expérience professionnelle dans le secteur de l'immobilier
Attestation de garantie financière pour l’année en cours, pour chacune des activités exercées OU une déclaration sur l’honneur du demandeur qu’il n’est reçu ni détenu, directement ou indirectement, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux correspondant à sa rémunération ou sa commission
Attestation d'assurance RCP (responsabilité civile professionnelle) pour l’année en cours, mentionnant les activités exercées
Copie certifiée conforme par le demandeur, du diplôme ou certificat justifiant le suivi d'un enseignement à la langue française ou des attestations établissant l'acquisition de la langue française par l'usage.
Extrait de casier judiciaire de moins de 3 mois (ou document équivalent)
Règlement de la redevance
Numéro Siren
Nous traitons ici des obligations qui s'imposent à l'entrepreneur et non directement au salarié.
Choisir une forme juridique d’exercice
Le choix d'une forme juridique (ou statut juridique) de l'entreprise est une étape décisive.
Il détermine les règles de fonctionnement de l'entreprise mais il a également des incidences sur le régime fiscal et sur la protection sociale.
Il existe deux grandes formes juridiques :
Entreprise individuelle (EI) : permet d'exercer son activité seul et en son nom propre. Le chef d'entreprise et l'entreprise individuelle forment une seule et même personne. La micro-entreprise (ou auto-entreprise) est une entreprise individuelle avec un régime fiscal et social simplifié.
Société : permet d'exercer une activité dans une entité juridique distincte du chef d'entreprise. Elle dispose de la personnalité morale, c’est-à-dire qu’elle a sa propre existence juridique (capital social, dénomination sociale, siège social, etc).
Ces 2 modes d’exercice ont chacun leurs règles particulières :
La création d’une entreprise individuelle (EI) implique peu de formalités (pas de rédaction de statuts, pas de constitution de capital social et d'associé, etc) et permet de lancer son activité rapidement. Le patrimoine de l'entrepreneur individuel (EI), y compris celui du micro-entrepreneur est automatiquement séparé en un patrimoine professionnel et un patrimoine personnel.
Pour en savoir plus, vous pouvez vous reporter à la fiche sur la séparation des patrimoines professionnel et personnel.
Régime fiscal et social de l'entreprise individuelle classique
L'entrepreneur individuel est soumis à l'impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie correspondant à son activité (BIC, BNC , BA..).
Cependant, il lui est possible d'opter pour le régime réel d'imposition ou même pour l'impôt sur les sociétés (IS).
L'entrepreneur individuel relève du régime de la Sécurité sociale des indépendants. Il a le statut de travailleur non-salarié (TNS). Il ne paye pas de cotisations et contributions sociales durant au moins les 90 jours qui suivent le début de son activité.
Pour en savoir plus, notre fiche sur la protection sociale du commerçant et de l'artisan détaille les cotisations dues et les modalités de déclaration et de paiement.
Notre fiche sur l'entreprise individuelle (EI) précise toutes les règles de fonctionnement.
Régime simplifié de la micro-entreprise
Le régime de micro-entrepreneur est un régime social et fiscal très simplifié. Il est applicable quand le chiffre d'affaires HT ne dépasse pas certains seuils : par exemple 188 700 € s'agissant d'une activité de vente de marchandises, ou 77 700 € pour les prestations de services.
Le régime simplifié s'applique automatiquement pour l'année de création (N) et l'année suivante (N+1) à condition que ces seuils soient respectés.
Par ailleurs, la micro entreprise est soumise à la franchise en base de TVA : c'est-à-dire que l'entrepreneur ne déclare pas la TVA sur les prestations ou ventes qu'il réalise et ne peut pas non plus la déduire.
Concernant l'imposition de ses revenus, la micro entreprise est imposée à l'IR, dans la catégorie correspondant à son activité : micro BIC, micro BNC , micro BA..). L'impôt dû est calculé en tenant compte d'un abattement forfaitaire sur le chiffre d'affaires pour frais professionnels qui varie selon l'activité exercée (pour une activité de vente de marchandises : l'abattement correspond par exemple à 71 % du chiffre d'affaires).
Pour plus de détails sur les abattements fiscaux, vous pouvez consulter la fiche sur le régime fiscal du micro-entrepreneur.
Enfin, l'entrepreneur paie des cotisations sociales uniquement s'il génère du chiffre d'affaires.
Attention
Le chiffre d’affaires généré à compter du 1er janvier 2026 (et déclaré en 2027) est soumis, pour l’application du régime fiscal du micro-entrepreneur (micro-fiscal), à des nouveaux seuils dont le montant sera fixé par la loi de finances pour 2026. Cette loi doit être votée dans les prochaines semaines.
Dans cette attente, les dispositions budgétaires prévues pour 2025 ont été reconduites par une loi spéciale n° 2025-1316 du 26 décembre 2025.
La société est une entité juridique qui dispose d'une personnalité morale, c’est-à-dire qu’elle a sa propre existence juridique (capital social, dénomination sociale, siège social, etc). Elle peut signer un bail commercial, embaucher des salariés et possède un patrimoine distinct de celui de ses associés. Elle est représentée par un dirigeant (un gérant ou un président) qui exerce l'activité.
L’intérêt de créer une société est de limiter la responsabilité du professionnel et de ses associés aux apports réalisés lors de la constitution de la société. Elle permet ainsi de protéger le patrimoine personnel de chacun.
Le professionnel peut exercer une activité commerciale et/ou artisanale seul (création d'une EURL ou d'une SASU) ou en s'associant avec d'autres personnes (SARL, SAS, SA, etc). La création d'une société nécessite la réalisation de différentes formalités comme la rédaction de statuts, le dépôt d'un capital social qui peuvent être coûteuses. Par ailleurs, la société doit respecter différentes obligations comptables (tenue et dépôt de comptes annuels, convocation des associés aux assemblées générales (AG), tenue d'AG pour toute modification des statuts de la société, etc).
Régime fiscal
Les bénéfices réalisés par la société sont en principe soumis à l'impôt sur les sociétés (IS). Pour certains types de sociétés, les associés peuvent opter pour l'impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, les bénéfices réalisés sont déclarés en tant que BIC dans la déclaration d'impôt sur le revenu.
Protection sociale
La protection sociale du dirigeant de société varie en fonction du type de société choisie. Le dirigeant d'une EURL ou d'une SARL (s'il est majoritaire) est considéré comme un travailleur non salarié et doit cotiser à l'Urssaf sur le revenu d'activité indépendante ou sur une base annuelle minimale.
Le dirigeant d'une SAS, SASU, SARL (minoritaire ou égalitaire) est considéré comme un travailleur assimilé salarié. Il relève du régime général de la sécurité sociale. Il bénéficie d'une protection sociale très proche de celle d'un salarié. S'il ne se verse pas de salaires, il n'a pas à payer de cotisations sociales.
Pour faire le bon choix, il est donc indispensable de prendre en compte de nombreux facteurs :
Exercice de l'activité seul ou à plusieurs avec des associés (en société )
Régime fiscal concernant l'imposition des bénéfices
Régime de protection sociale selon la forme juridique envisagée.
Pour vous aider à choisir la forme juridique la plus adaptée à votre situation, l'Urssaf met à disposition le simulateur suivant :
Immatriculer l'activité
Déclarer l’activité
Le professionnel doit procéder à l'immatriculation de l'entreprise. Cette procédure doit être effectuée en ligne sur le site du Guichet des formalités des entreprises :
Depuis le 1er janvier 2023, les formalités de création, de modification et de cessation d'activité doivent être réalisées en ligne sur le guichet des formalités des entreprises. Ce « guichet unique » remplace les centres de formalités des entreprises (CFE) qui sont supprimés. Il concerne toutes les entreprises, quelle que soit leur forme juridique ou leur activité.
Le professionnel doit faire sa demande d'immatriculation dans le mois qui précède la date déclarée du début de l'activité et, au plus tard, 15 jours après la date de début d'activité. Cette formalité a pour effet de donner une existence juridique à l'entreprise.
Cette déclaration permet d’informer l’ensemble des organismes concernés par le lancement de l'activité (Insee, organismes sociaux, Urssaf, centre des finances publiques…).
Dès que la demande d'immatriculation est acceptée, l'Insee attribue :
Un numéro Siren : c'est un numéro unique d'identification de l'entreprise composé de 9 chiffres
Un numéro Siret : c'est l'identifiant géographique de chacun des établissements de l'entreprise, il est donc possible d'en avoir plusieurs. Ce numéro est composé du Siren et d'un NIC (Numéro Interne de Classement).
Lors de l’enregistrement de l’entreprise, l’Insee attribue également au professionnel son code APE.
Lorsque le conjoint du professionnel décide de travailler dans l'entreprise, il doit fournir une attestation sur l'honneur précisant son statut dans l'entreprise :
Savoir comment déclarer l’activité du conjoint
Lorsque le conjoint (marié, partenaire de Pacs ou concubin) du chef d'entreprise exerce une activité professionnelle régulière dans l'entreprise, il doit opter pour l’un des statuts suivants : conjoint collaborateur, conjoint salarié, conjoint associé. Le choix d'un statut permet de lui garantir des droits notamment à la retraite.
Lors de l'immatriculation de l'entreprise, le chef d'entreprise déclare le statut choisi par le conjoint sur le site du guichet des formalités des entreprises en fournissant le document suivant :
Ce formulaire s'adresse au conjoint du commerçant, artisan ou libéral.
Une fois remplie, l'attestation doit être signée (à la main) par le conjoint (marié, partenaire de Pacs ou concubin).
L'attestation est transmise directement par le guichet unique des formalités des entreprisesà votre organisme de sécurité sociale.
La notice d'explication peut vous être utile pour choisir votre statut et remplir l'attestation.
Pour en savoir plus sur le statut du conjoint, vous pouvez vous reporter à la fiche sur le conjoint du chef d'entreprise.
Si aucun statut n'a été déclaré, le conjoint est réputé avoir opté pour le statut de conjoint salarié.
Déclaration de non-condamnation
Lors de l'immatriculation de son activité, le professionnel doit fournir une déclaration sur l’honneur de non-condamnation.
Par cette déclaration, il atteste qu'il n’a fait l’objet d’aucune sanction pénale, civile ou administrative lui interdisant de créer et gérer une entreprise.
Un modèle de déclaration de non condamnation et de filiation est disponible :
Régler les cotisations URSSAF
Les cotisations appelées par l'Urssaf dépendent de la structure d’exercice de l’activité et du statut juridique du dirigeant.
Pour connaître toutes les règles concernant le régime social du dirigeant, il est possible de consulter la fiche relative à la Protection sociale du dirigeant de société.
Le professionnel qui exerce son activité en son nom propre (entreprise individuelle) ou en tant que gérant majoritaire d'une société (comme une EURL ou une SARL), est affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), le régime obligatoire des travailleurs non salariés.
Le professionnel doit régler des cotisations sociales auprès de l’Urssaf dès le début de son activité.
Toutefois, en pratique, aucune cotisation ni contribution sociale n’est exigée pendant les 90 premiers jours qui suivent le lancement de son activité.
Les revenus n'étant pas encore connus au démarrage de l’activité, les cotisations sont d’abord calculées sur une base forfaitaire pendant les 2 premières années (aux mêmes taux que ceux qui s’appliquent en cours d’activité). Elles sont ensuite ajustées et régularisées en fonction des revenus réels de l’année d’exercice.
Les cotisations sont obligatoirement payées en ligne de l'une des façons suivantes :
Soit chaque mois : le paiement s’effectue le 5 ou le 20 de chaque mois, par prélèvement automatique.
Soit chaque trimestre : le paiement s’effectue par prélèvement automatique, par télépaiement ou par carte bancaire les 5 février, 5 mai, 5 août et 5 novembre.
Lorsqu’il exerce son activité dans le cadre d’une société et qu’il occupe des fonctions de direction qui lui donnent le statut d’assimilé salarié (président ou directeur général rémunéré de SAS par exemple), le professionnel relève du régime général de la sécurité sociale.
Ses cotisations sociales sont identiques à celles d’un salarié cadre, et il bénéficie d’une protection sociale équivalente, à l’exception de l’assurance chômage (une assurance chômage optionnelle est cependant possible).
Ouvrir un compte spécial
Tout agent immobilier titulaire de la carte professionnelle a l'obligation d'ouvrir à son nom, dans une banque, un compte qui est exclusivement affecté à la réception des versements reçus.
Tous les versements reçus par l'agent immobilier doivent être faits à l'ordre de l'établissement de crédit où le compte est ouvert :
par chèque barré
par virement de banque à banque
par mandat ou virement postal à l'ordre de la banque avec indication du numéro du compte
par carte de paiement.
Chaque titulaire de carte professionnelle ne peut ouvrir qu'un seul compte.
Ce compte peut être ouvert dans un établissement de crédit autre que celui ayant accordé sa garantie.
Le titulaire d'une carte professionnellle portant la mention « transaction » ou « marchand de listes » est dispensé d’ouvrir ce compte s’il s’engage sur l'honneur à ne recevoir aucun fonds, effet ou valeur à l'occasion des opérations professionnelles.
Tenir les registres obligatoires
Registre des mandats
Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre coté.
Ce registre peut être tenu sous forme électronique.
Le mandat et le registre des mandats sont conservés pendant 10 ans
Registre-répertoire
L’agent immobilier titulaire de la carte portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ou « marchands de listes » qui reçoit ou détient des sommes d’argent dans le cadre de ses opérations professionnelles doit tenir un registre-répertoire.
Tous les versements ou remises de fonds sont versés sur un compte bancaire spécial.
Ils doivent ensuite être immédiatement mentionnés sur le registre-répertoire.
Ce registre peut être tenu sous forme électronique.
Il doit être conservé pendant 10 ans
L’agent immobilier doit également délivrer un reçu pour tous les versements ou remises d’argent reçus. L’original est remis au client et un double doit être conservé dans un carnet de reçus
Détenir un mandat écrit
L'agent immobilier est l'intermédiaire entre les parties (par exemple vendeur et acheteur, loueur et bailleur). Cette place d'intermédiaire est formalisée par un document appelé mandat.
L'agent immobilier doit détenir ce mandat avant toute opération d’entremise ou de négociation.
Le mandat est un document écrit indiquant l’engagement du mandant (propriétaire d’un bien, client) et du mandatairee (agent immobilier).
Il précise les informations suivantes :
Conditions de maniement des fonds dans lesquelles l'agent immobilier peut recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent ou des biens à l'occasion des opérations.
Étendue de la mission
Conditions de rémunération : si elle est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée.
Durée du mandat. Il est généralement limité à 3 mois.
Numéro d’inscription au registre des mandats
Éventuellement, clause d’excluvité. Le mandat peut être simple ou exclusif. Le mandat simple permet au mandant de confier l'affaire à d'autres professionnels ou de rechercher lui-même un acquéreur. Le mandat est exclusif lorsque l’affaire est confiée à un seul agent immobilier comme unique mandataire. Passé le délai de 3 mois, le mandat exclusif peut être dénoncé à tout moment (avec un préavis de 15 jours).
Il n'est pas interdit à un agent immobilier de détenir un mandat à la fois du vendeur et de l'acquéreur pour une même opération.
L'agent immobilier rédige un mandat de vente dans le cas où le propriétaire d’un bien immobilier lui confie la mission de trouver un acquéreur. Le mandat est signé entre l'agent immobilier et le propriétaire qui souhaite vendre son bien.
Afficher les prix et les mentions professionnelles
Affichage des prix
Les agents immobiliers doivent afficher à l'entrée de l’agence, de façon lisible et visible de la clientèle, les prix de leurs prestations, la vente de biens.
Les mêmes informations doivent également être affichées sur la vitrine, pour être visibles et lisibles de l'extérieur. Elles doivent aussi être accessibles en ligne lorsque l’agent immobilier a un site internet.
Les prix doivent être indiqués toutes taxes comprises. Lorsque les prix sont fixés en fonction de la valeur du bien ou du montant du loyer, l'affichage doit indiquer les pourcentages prélevés avec les tranches de prix correspondantes, et faire apparaître tous les éléments permettant de calculer les prix.
Il faut également préciser pour chacune des prestations qui a la charge du paiement de la rémunération du professionnel.
Le non-respect del'obligation d'information sur les prix est puni d'une amende administrative de 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Affichage des mentions professionnelles
L’agent immobilier doit apposer en évidence une affiche, dans tous les lieux où est reçue la clientèle. Celle-ci doit indiquer les élements suivants :
Numéro de la carte professionnelle
Montant de la garantie financière
Dénomination et l'adresse du garant
Pour les titulaires de la carte Transactions ou de la carte Marchand de listes : mention de l'établissement de crédit et numéro du compte où doivent être effectués les versements et remises ainsi que les modes obligatoires de versement.
Attention
Lorsque l’agent immobilier a déclaré sur l'honneur ne pas recevoir fonds, l'affiche doit l'indiquer en caractères très apparents. Une autre affiche avec cette mention doit en outre être placée dans la vitrine ou sur le panneau publicitaire extérieur, s'il en existe un.
L’agent immobilier doit également indiquer sur tous les documents, contrats et correspondances à usage professionnel des mentions obligatoires :
Numéro et lieu de délivrance de la carte professionnelle
Nom ou raison sociale, adresse de l'entreprise et activité exercée
Nom et adresse du garant
Mention de la non-réception de fonds, effets ou valeurs en cas de déclaration sur l'honneur qu'il n'en percevra pas.
Respecter le code de déontologie
Le Conseil national de la transaction et des professions immobilières (CNTGI) a élaboré un code de déontologie qui rassemble toutes les obligations de moralité, de probité et de compétence.
Les agents immobiliers doivent notamment respecter les règles et les bonnes pratiques suivantes :
Obligation de confidentialité concernant les données dont ils ont connaissance dans l'exercice de leurs activités.
Rapports de confraternité. Ils doivent ainsi s'abstenir de paroles ou actions blessantes ou malveillantes, de démarches ou manœuvres susceptibles de nuire à leurs confrères, les dénigrer ou les discréditer.
Transparence. Ils s'engagent notamment à fournir aux personne qui les ont été mandatées une information exacte, intelligible et complète de leurs activités professionnelles, des montants et des modes de calcul de leurs honoraires , de leurs compétences et de leurs qualifications professionnelles.
Code de déontologie des agents immobiliers
Legifrance
Suivre une formation continue
La formation continue est obligatoire pour renouveler la carte d'agent immobilier.
L'agent immobilier peut renouveler sa carte professionnelle seulement s'il a suivi une formation continue au cours des 3 années d'activité passées.
La durée de la formation est de 14 heures par an ou de 42 heures sur les 3 années consécutives d'activité.
La formation continue doit être en lien direct avec l'activité d'agent immobilier. Elle concerne les domaines juridique, économique, commercial ainsi que les domaines techniques (construction, habitation, urbanisme, transition énergétique).
Il peut s’agir d’une participation à des actions de formation. L'organisme de formation doit être agréé :
La formation peut aussi prendre la forme de l’assistance à des colloques (dans la limite de 2 heures par an) ou de l’enseignement (dans la limite de 3 heures par an).
Au cours de 3 années consécutives d'exercice, la formation continue inclut au minum les formations suivantes :
au moins 2 heures portant sur la non-discrimination à l'accès au logement
et au moins 2 heures portant sur les autres règles déontologiques.
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